rnp
LV RU

Договор принудительной аренды земли: кто должен его заключать – собственники квартир или управляющий?

23.01.2020
Договор принудительной аренды земли: кто должен его заключать – собственники квартир или управляющий?

Отношения по принудительной аренде земли – дополнительная финансовая нагрузка для собственников квартир. К необходимости принудительной аренды земли привело принятие непродуманных нормативных актов, в результате чего образовалась разделенная недвижимая собственность. Законодатель не раз пытался урегулировать финансовые отношения собственников земли и собственников квартир, однако суды неоднократно меняли ими же принятые решения. Данные изменения и ситуацию, когда для платежей не установлена точная процентная ставка, используют собственники земли, пытаясь взимать как можно более высокую арендную плату.

 

SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" в ходе переговоров с собственниками земли в интересах своих клиентов – собственников квартир старается обеспечить максимально низкую процентную ставку арендной платы. В прошлом году договоры принудительной аренды земли преимущественно заключались со ставкой 4 %.

 

Собственники земли, стремящиеся затянуть процесс заключения договора, чтобы добиться более высокой процентной ставки, готовы использовать всевозможные методы для достижения своих целей, в том числе распространение ложной, сознательно искаженной или частично соответствующей действительности информации.

 

SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" призывает тщательно оценить содержание предлагаемого соглашения и не заключать индивидуальные договоры аренды земли, поскольку это существенно осложняет как процедуру переговоров с собственниками земли о заключении договоров, так и дальнейшее администрирование связанных с арендой земли процессов (приводя к его удорожанию) и соблюдение интересов собственников квартир. Обратите внимание: законодателем установлено, что условия оказания услуги должны быть одинаковыми для всех собственников квартир в жилом доме.

 

Почему собственник земли действует таким образом? 

По существу, собственник земли или его представитель (обычно это профессиональный юрист) при заключении договора хочет видеть с другой стороны юридически неподготовленного человека, чтобы добиться более выгодной процентной ставки.

 

Если договор не заключен, может, и платить не нужно? 

Плата за аренду земли начисляется для всякой недвижимости, в которой есть отношения принудительной аренды, в том числе в ситуации, когда договор еще не заключен. Это делается потому, что в отношения принудительной аренды земли нельзя не вступить: если за домом закреплен принадлежащий третьим лицам участок земли, арендную плату за него нужно будет вносить за весь период аренды, независимо от того, в какой момент заключен договор. При заключении договора о принудительной аренде земли для исполнения обязательств перед собственниками земли им перечисляются денежные накопления и последующие платежи.

 

Оказывает ли влияние на ситуацию с арендой земли заморозка денег в AS "PNB Banka"? 

В последнем квартале прошлого года, а также в начале нынешнего года SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" неоднократно указывало, что заморозка финансовых средств в PNB Banka никоим образом не повлияет на клиентов. Никому из клиентов нашего предприятия не придется платить повторно за какую-либо из полученных ранее услуг. Это один из способов введения в заблуждение, к которому прибегают собственники земли, чтобы добиться заключения более выгодного для себя договора.

 

Собственник земли (его представитель) пытается ввести в заблуждение собственников квартир. 

При ознакомлении с подготовленным собственником земли проектом договора можно заметить, что в договоре указана только подлежащая уплате сумма без процентной ставки. Срок действия договора, если он своевременно не прекращен, автоматически продлевается как минимум еще на один год. Если сравнить сумму, которая уплачивалась до сих пор, с тем, что предлагает SIA "Rīgas namu pārvaldnieks", можно заметить, что по действующей кадастровой стоимости она почти в 1,5 раза выше, то есть собственник земли получает гораздо больше. Это логично с его стороны, но представляет собой невыгодное и экономически не обоснованное предложение для собственников квартир.

 

Можно ли по договору, заключенному отдельным собственником квартиры, заставить перечислить накопленную арендную плату за землю собственнику земли? 

Надо признать, что и в этом случае собственник земли или его представитель пытаются ввести в заблуждение лицо, заключающее договор. Для использования денег, накопленных обществом собственников квартир, необходимо решение общества. Только при заключении общедомового договора, представляющего всех собственников квартир, деньги будут направлены собственнику земли. Если это индивидуальный договор с индивидуальной ставкой, для оплаты по нему требуется решение общества.

 

Может ли собственник квартиры самостоятельно заключить договор аренды земли? Как действовать? 

Управляющий этого не запрещает и указывает, что собственник квартиры может сам заключить договор принудительной аренды земли с собственником земли или его представителем, однако при заключении данного договора важно учитывать также интересы остальных собственников квартир и возможные последствия заключения такого отдельного соглашения.

Как и в предыдущие годы, мы призываем собственников квартир дождаться заключения договора или же принять иное обязательное для всех сособственников решение относительно заключения договора с собственником земли. Собственники квартир могут также принять решение об освобождении управляющего от обязанности заключать договор и о заключении всеми собственниками квартир индивидуальных договоров аренды земли.

 

Как узнать кадастровую стоимость? 

Для расчета арендной платы за землю в виде процента от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка необходимо выяснить площадь всего принадлежащего иному лицу земельного участка, а также его кадастровую стоимость. Кадастровую стоимость земельного участка и его площадь можно узнать бесплатно на портале публикации данных и электронных услуг Государственной земельной службы www.kadastrs.lvв общедоступном разделе «Кадастровая информационная система – Поиск недвижимости» без авторизации.

 

 

 

1. При поиске недвижимого имущества в поле «Кадастровый номер» следует ввести кадастровый номер имущества и нажать кнопку «Поиск».

 

 

2. В отобразившейся информации будет указана кадастровая стоимость всего земельного участка.

 

 

  

3. Для определения общей площади данного земельного участка надо нажать на кадастровый номер и на кнопку «Смотреть пространственные характеристики».

 

 

 

4. На карте курсор мыши нужно навести на земельный участок (границы отмечены красной линией), после чего появится окно с информацией, в том числе об общей площади земельного участка.

 

 

После получения информации об общей площади земельного участка и его кадастровой стоимости можно проверить расчет по следующей формуле: A/B*C = D, где:

 

А – кадастровая стоимость всего земельного участка (в евро);

– площадь всего земельного участка, м2;

C – площадь арендуемого земельного участка, м2;

– кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (в евро).

 

После этого нужно рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, привязанного к квартирной собственности: D*XX/XXX (записанная в Земельную книгу идеальная доля в общем имуществе многоквартирного дома) = E, где:

 

– кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (в евро);

– кадастровая стоимость привязанного к квартире земельного участка (в евро).

 

Для расчета процентной ставки предлагаемой собственником земельного участка арендной платы используйте следующую формулу: N/E*100 = процентная ставка арендной платы, где:

 

N – предлагаемая собственником земельного участка плата за аренду земли (в евро);

– кадастровая стоимость привязанного к квартире земельного участка (в евро).

 

В будущем может измениться методика расчета кадастровой стоимости земли на другую, в настоящий момент неизвестную, также может измениться кадастровая стоимость земельного участка (уменьшиться или увеличиться) и на основании решения компетентного органа может быть изменена площадь функционально необходимого жилым домам земельного участка, что влияет на размер арендной платы.

 

Согласно ст. 85 закона «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов», самоуправление в рамках административного процесса может изменять общую площадь и границы функционально необходимого дому земельного участка. Информацию о пересмотре функционально необходимого земельного участка можно получить на интернет-сайте Комиссии по приватизации жилых домов Рижского самоуправления: ЗДЕСЬ.

Последние статьи

Перерывы предоставления услуг

29.09.2020 (9.00) до 29.09.2020 (20.00)
Ūdens padeves piegādes pārtraukums
Lienes iela 1,1A,1B,1E,1D,2,3,3A,4,4A,5,6,6A,7,8,8A,9,10; Avotu iela 77; Krāsotāju iela 9,9A,10,11K-1,11K-2, 12,13,13A,13B,14,15,15A,15B,16,17,18,18A,19,19A,20,20A, 22,22A,22B,23,24,24A,25,25A,26A,27,27A,28,28A,29,30,31; Tallinas iela 84; Artilērijas iela 59,59a,60a,61,62,62a,63,63a,64,64a,65,65k-1,65k-2,65k-3, 66,66a,66b,67,67a,68,69,69a,69b,70,70a,71,71a,73; Jāņa Asara iela 2,2A,3,4,6,6A,8,8A,10,10A,12,12K-1,12K-2,12K-3
29.09.2020 (9.30) до 29.09.2020 (11.30)
Elektroenerģijas piegādes pārtraukums
Stendera iela 21A
29.09.2020 (8.30) до 29.09.2020 (17.00)
Elektroenerģijas piegādes pārtraukums
Andreja Saharova ielā 15, 19